Tout savoir sur le rachat de crédit immobilier

Vous avez souscrit un crédit immobilier à un taux plus élevé que ceux actuellement pratiqués ? Vous souhaitez savoir dans quelle mesure faire racheter votre crédit immmobilier en cours est intéressant pour vous ? Quelques pistes pour vous aider à faire vos calculs...

Consultez les taux actuellement pratiqués par les banques. Pour obtenir des propositions précises et personnalisées, n'hésitez pas à réaliser une simulation complète.

1/ Quels sont les frais ?

Lorsque vous faites racheter votre crédit, il vous faut compter les frais inhérents à une telle opération. Le rachat de votre crédit ne vous est profitable que si vous générez un gain supérieur aux frais financiers de l'opération. Avec un taux plus bas, vous devez obtenir un coût total du crédit suffisamment intéressant pour compenser les frais suivants :

Les indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités :

Les pénalités s'élèvent le plus souvent à 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d'intérêts (règle fixée par le code de la consommation). Il ne vous est pas possible d'y échapper. En effet, il est possible d'obenir une exonération des IRA lors de la souscription du crédit (en cas de revente ou de remboursement sur vos fonds propres), mais jamais en cas de rachat du crédit par une banque concurrente.

Le coût de la garantie :

Il vous faut prévoir des frais propres au changement de garantie. En cas d'hypothèque, vous devez vous acquitter de frais de main levée d'hypothèque et prévoir la mise en place d'une nouvelle garantie. Si votre garantie actuelle est une caution (de type Crédit Logement par exemple), vous récuperez en revanche 0.75% du fonds mutuel de garantie que vous aviez versé lors de la souscription du premier crédit. Cette somme vous permet en bonne partie de payer la nouvelle garantie mise en place.

Les frais de dossier redevables à la banque qui vous propose le nouvel emprunt

Bon à savoir :

Vous pouvez renégocier auprès de votre banque votre taux actuel ou faire racheter votre crédit par une banque concurrente. Votre banque ne trouve aucun intérêt à renégocier votre crédit actuel à un taux de crédit plus bas. Cependant, elle peut parfois revoir votre taux à la baisse pour vous conserver comme client si vous en faites la demande. Cela reste cependant difficile à obtenir et votre banque risque de vous demander en échange la souscription d'autres produits (souscription d'une assurance, d'un placement etc...). Dans le cas d'une renégociation avec votre banque actuelle, vous n'avez pas à payer les différents frais du rachat (IRA, frais de dossier et de garantie). Cependant, votre banque ne sera certainement pas en mesure de vous faire le taux le plus bas du marché. Tout est affaire de négociation !

Une banque concurrente est, elle, crédite à vous faire sa meilleure proposition de crédit immobilier au taux le plus du marché pour vous compter parmi ses nouveaux clients. Il s'agit d'une offre d'appel. La banque utilise le crédit immobilier pour conquérir un nouveau client.

2/ Les règles du rachat de crédit

En fonction des taux proposés sur le marché et des frais dont nous avons parlé en 1/, il vous faut regarder les points suivants afin d'évaluer le gain d'une telle opération et de réaliser la plus grande économie. A partir de votre tableau d'armotissement, retrouvez le capital restant dû de votre crédit en cours ainsi que la durée restante. Le tableau d'amortissement vous a été remis par votre banque actuelle lors de la souscription de votre crédit immobilier actuel. Si vous l'avez perdu, vous pouvez le demander à votre banque. Sachez cependant que ce service vous sera souvent facturé.

Dans l'hypothèse où vous repartez à durée égale de crédit pour alléger vos mensualités, prenez en considération les règles suivantes :

• Si votre crédit immobilier en cours est dans le premier tiers de son remboursement, il faudra obtenir un nouveau crédit immobilier à un taux d'intérêt au moins un point inférieur au crédit en cours pour que l'opération soit financièrement intéressante pour vous. En effet, si la différence entre votre taux actuel et le nouveau taux proposé n'est pas significative, l'opération ne se révèlera pas intéressante compte tenu des différents frais financiers dus au rachat (cf 2/).
• Si votre crédit immobilier est dans le 2ème tiers de son remboursement mais n'a pas atteint son troisième tiers, il vous faudra alors obtenir un taux de crédit au moins 2 points inférieur à votre crédit actuel pour que cela génère un gain.
• Enfin, si votre crédit immobilier est dans le dernier tiers de son remboursement, tout en le rachetant à durée égale, l'opération n'est pas intéressante financièrement. En effet, lorsque vous remboursez un crédit amortissable, la majeure partie des intérêts est en fait remboursée au début de crédit. Plus vous avancez dans votre remboursement, plus la part des intérêts dans les échéances diminue. Même avec un taux plus bas, le gain n'est pas évident.

Si vous êtes crédit à partir sur une durée plus courte,

(racheter votre crédit tout en augmentant vos mensualités ou en gardant des mensualités similaires), sachez que l'opération sera forcément intéressante. Cela doit donc être l'option à privilégier si vos revenus vous le permettent. En effet, si vos revenus ont augmenté depuis la souscription de l'emprunt, vous pourrez vous offrir une durée plus courte et alléger de façon plus importante encore le coût de votre crédit, tout en vous endettant moins longtemps.

En résumé : Au moins autant que les nouvelles mensualités proposées, il vous faut donc être très attentif au nouveau coût total du crédit proposé pour évaluer le gain que vous allez générer. Il faut cepedant retrancher à ce gain les frais inhérents au rachat.

3/ Exemple de l'économie

Madame P. à Annecy a souscrit un crédit immobilier de 125000 euros dans sa banque en mars 2003 sur 20 ans pour l'acquisition de sa résidence principale. Elle a alors obtenu un taux de 5.10% hors assurance. Elle renégocie son emprunt en faisant racheter son crédit immmobilier avec un taux plus bas.

crédit actuel
Capital emprunté 03/2003	125 000 €
Taux hors assurance	5.10 %
Incidence Assurance	0.40 %
Mensualité actuelle	874 €
Coût total du crédit actuel	84 647 €
Capital restant en 03/2006	113 333 €
IRA (3% du capital restant)	3 400 €
Montant du nouveau crédit demandé	116 733 €

Notre proposition à durée égale
Capital emprunté 03/2006 (capital restant + IRA)	116 733 €
Durée du crédit	22 ans
Taux nominal (hors assurance)	3.65 % fixe
Incidence assurance	0.30 %
Mensualité assurance comprise	673 €
Frais de dossier (demandés par la banque)	400 €
TEG	4.15%
Coût total du crédit	61 347 €

Avec un taux plus bas et malgré les pénalités, avec cette solution, la mensualité est considérablement diminuée tout commme le coût du crédit.

Si depuis 2003, Madame P. a connu une augmentation de ses revenus, elle peut envisager de rembourser plus vite son crédit. Madame P. remboursera un peu plus tous les mois mais allègera considérablement le coût total de son crédit.

Notre proposition sur une durée plus courte
Capital emprunté 03/2006 (capital restant + IRA)	116 733 €
Durée du crédit	15 ans
Taux nominal (hors assurance)	3.15 %
Incidence assurance	0.26 %
Mensualité assurance comprise	840 €
Frais de dossier (demandés par la banque)	400 €
TEG	3.64%
Coût total du crédit	34 845 €

En résumé : Dans le cadre d'un rachat de crédit, il vous faut veiller au nouveau coût total du crédit proposé au moins autant que les nouvelles mensualités proposées. Au gain brut réalisé par l'obtention d'un taux de crédit immobilier plus bas, il vous faut retrancher les différents frais inhérents au rachat (pénalités, garantie, frais de dossier et de domiciliation bancaire) pour obtenir votre gain net.

Si vous avez souscrit un crédit immobilier il y a quelques années à un taux plus élevé que les taux actuellement pratiqués, nous nous proposons de vous accompagner dans la renégociation de votre crédit. Remplisser notre formulaire et obtener en 10 minutes plusieurs propositions personnalisées. Un conseiller se proposera d'orienter votre dossier vers la banque à même de vous faire réaliser la plus grande économie.