Actualité du crédit
Marché de l'immobilier : la vente à la découpe
Consulter toutes les actualités
Source : Empruntis ( 10/05/04 )
Discrète au début, la vente par les sociétés immobilières de pans entiers de leur patrimoine locatif résidentiel a pris récemment de l'ampleur au point de constituer un marché à part entière avec ses canaux privilégiés. L'un est confidentiel, il s'agit des ventes "en bloc" à des investisseurs ou à des marchands de biens qui prennent sur eux de diviser et de vendre lot par lot en réalisant sur la durée la meilleure plus-value possible. L'autre canal apparaît au grand jour, il s'agit des ventes par appartements à des investisseurs privés.
Tous types de patrimoines
Ce mouvement de désengagement ou de restructuration de patrimoine vise aussi bien des immeubles cossus situés dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Strasbourg, Toulouse ou Bordeaux, que des ensembles immobiliers des années 70 ou 80 situés en proche banlieue.
Certains propriétaires comme AXA REIM, filiale immobilière d'AXA, vendent pour réinvestir dans l'immobilier commercial ou de bureaux, censé être plus rentable. Pourtant ce désengagement net, présenté par certains comme un acte de réaction à une législation et une politique du logement trop favorable aux locataires, est loin d'être la seule motivation. De nombreux propriétaires vendent pour dégager des plus-values sur des actifs amortis et réinvestir dans des programmes neufs ou dans des achats d'immeubles vendus "en bloc" par leurs confrères. L'immobilier résidentiel présente l'avantage d'être moins sensible aux fluctuations conjoncturelles que l'immobilier commercial.
L'objectif est souvent d'homogénéiser le patrimoine, d'élaguer les unités les moins rentables - souvent des immeubles occupés par des locataires de longue date et dont les loyers n'ont pas suivi le marché - ou de se spécialiser dans un segment précis du marché locatif. D'autres, comme Groupama-Gan, vendent des immeubles dans certaines villes de province qui nécessitent des équipes sur place et rationalisent leurs implantations et leurs effectifs.
Des vendeurs spécialisés
Ceux des propriétaires qui ne vendent pas leurs immeubles "en bloc" en confient la vente à des structures spécialisées, souvent celles qui s'occupent aussi de leurs locations, telles la Saggel (anciennement filiale de l'UAP puis d'AXA), Foncigef (filiale de Gecina), Locare (filiale de Simco, racheté par Gecina), Phenix Immobilier (filiale des AGF), ou des structures indépendantes comme Ad Valorem.
La "vente à la découpe" est devenue un métier à part entière et ressemble plus à la commercialisation du neuf qu'à l'activité classique d'agent immobilier. La vente d'un nombre important d'unités dans un même ensemble immobilier permet en effet la constitution de dossiers et plaquettes de présentation de l'immeuble et requiert une véritable politique globale de commercialisation intégrant les locataires à qui il faut proposer l'achat, ainsi qu'une approche pour la vente d'appartements occupés, qui demande un savoir-faire tout à fait spécifique.
De nombreux appartements vendus occupés
De nombreux appartements sont vendus occupés. Lorsqu'un immeuble entier est mis en vente par appartement, les locataires en place disposent d'un droit de préemption. Le propriétaire vendeur doit faire une offre à chaque locataire valable deux mois. Si l'un d'eux accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 à 4 mois pour réaliser l'acte de vente.
Quant au locataire qui refuse l'offre, il reste en place mais peut se voir notifier un congé pour vente à effet à l'échéance de son bail. Ce procédé permet aux vendeurs de commercialiser des appartements avec disponibilité différée. Ils sont bien entendu proposés aux investisseurs avec une décote par rapport au prix du marché proportionnelle à la durée de bail restant à couvrir : 5% plus 2% par année de bail à courir.
L'achat occupé : un type d'acquisition à ne pas mettre entre toutes les mains... L'achat occupé n'est pas forcément de tout repos et même si les institutionnels ont en général une gestion rigoureuse et des dossiers en ordre, l'acquéreur qui souhaite donner congé à son locataire n'est jamais à l'abri de mauvaises surprises contre lesquelles il ne s'est généralement pas prémuni dans son acte de vente : contestation du congé, maintien dans les lieux au delà de la date prévue de libération, etc. Dans ce cas, il ne peut compter ni sur le vendeur, ni sur le commercialisateur pour le conseiller utilement.
Des immeubles de bonne qualité et bien entretenus Vendus à des prix, certes difficilement négociables, mais strictement conformes au marché, les appartements présentent l'avantage d'être dans des immeubles généralement mieux entretenus que ceux des copropriétés de type comparable.
La vente est en outre précédée d'un diagnostic technique sérieux, permettant à l'acquéreur d'être très bien informé de ce qui l'attend une fois devenu copropriétaire.
Consulter toutes les actualités
A lire également dans la rubrique Crédit immobilier