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Investissement : châteaux en copropriété
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Source : Empruntis ( 20/05/04 )
Châteaux en copropriété
Cochâtelain ! Voilà le nouveau statut que proposent certains promoteurs immobiliers aux amoureux des monuments historiques. Un placement qui peut s'accompagner de faveurs fiscales intéressant les investisseurs fortement imposés.
La vie de château, les amateurs de vieilles pierres en rêvent. Mais, du rêve à la réalité, la route est longue. Il faut d'abord dénicher l'édifice, évaluer les travaux, et disposer d'un solide budget. Bref, un gouffre en temps et en finances, et ce d'autant plus que le château est en mauvais état. Résultat : lorsque aucun acheteur privé ni aucune collectivité locale ne veut d'un château à vendre, ce dernier se dégrade un peu plus. Pour le meilleur salut du monument et le grand bonheur de quelques acquéreurs qui n'auraient pas pu s'offrir une vieille bâtisse en entier, quelques opérateurs ont l'heureuse initiative d'organiser le sauvetage de certains châteaux, classés ou inscrits, en y lançant une opération immobilière.
Le monument est « découpé » par appartements de différentes superficies, vendus à des investisseurs fortement imposés par le biais de conseils en gestion de patrimoine et réhabilité dans les règles de l'art conformément aux exigences des architectes des Bâtiments de France. C'est ainsi que certains châteaux ayant appartenu à des familles célèbres se voient aujourd'hui transformés en divers appartements, mais sauvés de la décrépitude et de l'arrêté de péril. En région parisienne, par exemple, dans le Val-de-Marne, le château de Piple, sur les hauteurs de Boissy-Saint-Léger - après avoir appartenu au maréchal de Saxe et reçu la marquise de Pompadour venant en voisine -, est arrivé dans les mains des Hottinguer au XIXe siècle, une famille de banquiers qui s'est récemment séparée de ce bien. Dans les environs de Nantes, c'est le château de Clermont, sur la commune du Cellier, qui appartenait à l'acteur Louis de Funès. Mais ce sont aussi d'autres châteaux aux occupants moins célèbres, comme celui d'Asvènes-le-Sec (dans le Nord) ou de la Croix Falgarde, à Toulouse, qui se trouvent réhabilités et à nouveau habités.
Le cachet joue sur les prix
Au château de Piple, situé au coeur d'un parc de 3,5 hectares lui-même niché au sein de 55 hectares parsemés de bois, prairies, pièces d'eau et cèdres centenaires, la façade, la toiture et des boiseries intérieures sont inscrites à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques. L'ensemble habitable regroupe 2.000 m2 et a été divisé en 24 lots de 41 à 215 m2... Deux seulement restent à vendre mais ce sont sans doute les plus beaux en surface et en caractère. En rez-de-chaussée, prolongé par une terrasse d'où l'on peut admirer la grâce des daims qui se promènent dans le parc, leur superficie évolue entre 205 et 215 mètres carrés. Chacun dispose d'un salon, inscrit à l'inventaire, d'environ 50 mètres carrés avec 5,20 mètres de hauteur sous plafond, des fenêtres de 4,50 mètres avec volets intérieurs en chêne, d'immenses miroirs, des fresques en trompe-l'oeil, des cheminées en marbre. « De quoi se replonger des siècles en arrière, avec toutefois le confort d'aujourd'hui », commente Audrey Munch de Cedif Conseil, chargée de la commercialisation. En termes de prix, ces deux appartements sont à vendre, le plus petit de 205 m2 à 875.000 euros et le plus grand à 917.000 euros. Des prix qui peuvent paraître élevés pour la commune de Boissy-Saint-Léger. Mais, dans les environs, les grandes surfaces neuves sont rares et elles atteignent ces valeurs sans avoir le même cachet. Et, pour les investisseurs, pas les mêmes avantages fiscaux.
Au château de Clermont, en Loire-Atlantique, la propriété datant du XVIIIe siècle domine la Loire. Entourée d'un parc de 3 hectares et d'environ 17 hectares de vignes, elle a été divisée en 47 appartements de 50 à 120 m2. L'ensemble a des parties classées et des parties inscrites. Les candidats peuvent encore décrocher quelques appartements avec terrasses enchassées dans les toits, parquets Versailles, belles hauteurs sous plafond... entre 2.600 et 3.400 euros le mètre carré. Là encore, des prix supérieurs à ceux de la banlieue de Nantes mais qui se justifient par la beauté du produit, du site et des prestations. Partout d'ailleurs, on retrouve cet écart avec l'immobilier des environs : 2.300 euros le mètre carré à Avèsnes-le-Sec, 3.050 euros le mètre carré à Toulouse...
Faveurs fiscales
Peu importe, les investisseurs fortement fiscalisés n'hésitent pas à se brancher sur ce créneau par l'intermédiaire des réseaux, des conseils en gestion de patrimoine ou des notaires. Et les locataires, eux aussi sensibles à un produit hors pair, sont prêts à débourser pour un bien de très grande qualité, un peu plus cher que les loyers environnants. « Nous touchons un profil de locataire très différent, qu'il s'agisse de jeunes cadres, de haut-fonctionnaires ou de familles qui ont pour point commun d'aimer le beau », observe Patricia Berthet, responsable commerciale du groupe Class His Immo, ayant en charge notamment le château de Clermont et spécialiste de ce genre de produits. Et d'ajouter toutefois, « pour être assuré d'intéresser une large clientèle de locataires et pour répondre aux besoins de nos investisseurs, nous ne prenons pas position sur des biens qui sont à plus de 20 à 30 kilomètres d'un bon bassin d'emploi. »
Acheter un appartement dans un monument historique répond sans doute à un appétit pour les belles choses. Si cela peut être compatible avec quelques faveurs fiscales, cela ne gâte rien. Encore faut-il être sûr que le château dans lequel on achète par lots peut autoriser ses divers détenteurs à bénéficier du régime fiscal. En effet, autant acheter dans un château classé ou inscrit dans son intégralité ne laisse planer aucun doute, autant quelques éléments seulement peuvent paraître suspects. En fait, aucune angoisse à avoir si les éléments inscrits ou classés sont indissociables de la structure du bien, telles la façade ou la toiture (arrêt Kalisa du Conseil d'Etat, « Journal officiel » du 17 mars 1997). En revanche, des éléments isolés comme les escaliers, les plafonds ou les boiseries de certaines salles ne peuvent suffire à faire rentrer tous les appartements dans le cadre de la loi sur les monuments historiques. Et ce pour une bonne raison. Celle-ci accorde une belle faveur aux investisseurs dans un patrimoine historique : le fait de pouvoir imputer sur le revenu global la totalité des charges y compris les intérêts d'emprunt. Et, en cas de déficit, celui-ci est aussi imputable sur le revenu du propriétaire sans limitation de montant.
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