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Les saisons qui dynamisent les acquéreurs
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Source : Empruntis ( 02/06/04 )
Il n'y a plus de saisons.
Traditionnellement, mieux valait acheter son logement en décembre plutôt qu'en mars ou septembre. La rareté de l'offre a changé la donne : désormais, les acquisitions s'effectuent surtout en fonction des opportunités disponibles.
Pour prévoir le temps, la météorologie nationale dispose d'outils sophistiqués et pour donner des records historiques de chaleur ou de froid, elle se réfère à des statistiques. En immobilier, les instruments sont sans doute moins performants, aucun satellite connu à ce jour, mais depuis longtemps des statistiques sont également recensées, pour savoir, entre autres, à quelles périodes de l'année l'envie d'acheter se fait plus présente et donc quels sont les meilleurs mois pour lancer des programmes neufs ou pour engranger des mandats de vente.
Traditionnellement, deux saisons dynamisent les acquéreurs : le tout début du printemps et particulièrement mars, mais aussi l'automne et plus particulièrement octobre. Ces deux pics saisonniers perdurent mais sont voilés par quelques cumulus, voire par un anticyclone ou par une dépression, qui faussent toutes les donnes. L'anticyclone immobilier se traduit par une ruée sur les biens et une tension sur les prix et la dépression par les effets inverses. Depuis 1998, l'anticyclone joue à fond, faisant front aux turbulences boursières. La pierre retrouve son aura et tout le monde se l'arrache. Les biens se raréfient, les prix grimpent et les références saisonnières sont quelque peu gommées.
Mais là encore, comme en météo où des régions sont épargnées par la canicule, les inondations ou la tempête de neige, certaines régions immobilières et certains types de biens chappent à un moule précis. Et s'il existe bien des micro-climats, il existe aussi des micro-marchés, des micro-saisons... qui varient selon la destination du logement, principale ou secondaire, le profil de l'investissement, pur ou avec occupation, la nature du bien, neuf ou ancien, l'importance de la ville, la capitale, les métropoles régionales ou les villes moyennes, la mer, la montagne, la campagne... Difficile de mixer toutes ces données et d'en dégager une ligne directrice. Mieux vaut analyser des segments de marché. Seule constante qui vaut pour tout l'Hexagone et ce depuis six années : les prix ont évolué partout à la hausse et tendent à se stabiliser. Résidence principale : un peu plus en octobre et mars
Du neuf ou de l'ancien, un appartement ou une maison. Des marchés différents, des motivations tout aussi complexes dictées par un besoin familial de déménager selon que la famille s'agrandit ou se réduit, par une mutation, par un héritage, une donation..., autant de données qui se révèlent en fait assez nouvelles notamment en matière de mutations de plus en plus fréquentes et en matière de donations, favorisées par le fisc. Dans le neuf, rare sur tout le territoire, le président de la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC), Marc Pigeon, constate un changement de comportement des acquéreurs par rapport aux années bien antérieures où l'achat pouvait obéir à un rythme saisonnier de printemps et d'automne : « A part la trêve entre le 20 juillet et le 7 septembre où nous enregistrons moins de ventes, l'acheteur saisit l'opportunité qui se présente dans le site qui lui convient. » A la FNPC Ile-de-France dont Claude Cagol est le président et par ailleurs président de Sefri-Cime, la tonalité est plus nuancée, le périmètre étant plus circonscrit : « Nous observons des graduations dans l'activité de la promotion : en octobre, les ventes sont supérieures d'un tiers aux ventes d'un mois moyen, en mars, d'environ 20 % de plus qu'un mois moyen, suivis par avril, novembre, juin... Sur les origines de cette saisonnalité, nous n'avons que des hypothèses simples mais constatées et qui tiennent au mode de vie : les fêtes de fin d'année en décembre et les vacances d'été provoquent un ralentissement des ventes. A l'inverse, les deux meilleurs mois de l'année (mars et octobre) se situent dans des périodes où les acquéreurs se projettent dans l'avenir. » En mars donc, les acheteurs cèdent à leur envie d'acheter : il fait beau et le « budget vacances » n'est pas encore arrêté. Et en octobre, la rentrée est évacuée, le dernier tiers provisionnel payé. Pour autant, les acquéreurs semblent faire fi de toutes ces considérations et achètent surtout quand ils trouvent le produit correspondant à leurs souhaits comme le confirme Christian Musset, président de Cogedim Vente : « L'élément coefficient de variation saisonnière est un élément parmi d'autres qui peut influer dans la décision d'achat mais qui est extrêmement dépendant de l'offre. » Et qui n'a aucune influence sur les prix. Dans l'ancien, le discours est assez identique et une période de mars-avril ou de septembre-octobre n'est plus considérée comme « référence historique » : « Les opportunités du marché gomment la notion de saisonnalité même si quelques périodes comme le printemps et l'automne demeurent des périodes traditionnellement fortes. Ce qui n'empêche pas d'autres mois, réputés calmes, comme janvier, de s'être formidablement bien portés cette année », constate Didier Blot, responsable des ventes en région parisienne pour le groupe Foncia. Même observation dans le groupe Laforêt à Paris, où Jean-Pierre Maingault, président régional pour les agences Laforêt dans la capitale, reconnaît que « les acheteurs traquent toute l'année, quitte à différer le déménagement familial en cas de mutation professionnelle ». Côté prix, aucun temps de répit compte tenu du manque d'offres à Paris comme dans les grandes métropoles. Seule porte de négociation, acheter une maison à Paris en hiver : arbres dénudés, carré d'herbe inondé et pluies diluviennes lors de la visite peuvent attendrir un vendeur pressé de conclure et lui donner l'envie de conclure à quelques centaines d'euros de moins, mais guère plus. A l'inverse, chèvrefeuille, glycine, rosier grimpant ou capucine en pleine floraison n'incitent pas le vendeur à faire un geste envers un acquéreur prêt à succomber au charme champêtre.
Résidence secondaire : une activité stable toute l'année Un séjour à Chamonix, un autre en Normandie et dernier saut de puce dans le Luberon. La neige, les embruns, le soleil et les cigales. Des coups de coeur plus ou moins saisonniers. Dans l'arrière-pays provençal où règne en maître Emile Garçin, patron de l'agence du même nom, peu importe la saison : « L'achat correspond à un fantasme qui arrive à mûrissement. Peu importe le moment ou la saison. Et pas question de vendre plus cher en haute saison. Certes, une belle enveloppe avec feuilles de vignes, treilles, pergolas attire et fait vendre plus rapidement. » A la montagne, dans les Alpes du Nord, ou sur la Côte d'Azur, dans le neuf, David Giraud, président du groupe MGM, note « une activité constante tout au long de l'année et des prix tout aussi linéaires en hiver à Cavalaire ou en été en Tarentaise ». Même constat, toutefois plus nuancé de la part d'Isabelle de Wavrechin, directeur général de Pierre & Vacances Immobilier, « la saison n'a aucune influence sur nos prix mais on sent bien qu'à la mer comme à la campagne, les acquéreurs et investisseurs éventuels se précipitent davantage aux premiers rayons du soleil ». Preuve que la magie du printemps et son écrin de verdure opèrent toujours.
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