Actualité du crédit
Immobilier en 2007 : quelles prévisions pour les prix et les taux de crédit ?
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Source : Empruntis ( 17/11/06 )
Geoffroy Bragadir, Directeur Général d'Empruntis.com, a répondu aux questions du site Direct Gestion sur l'évolution du marché de l'immobilier. Il y affirme que «depuis cette année, le crédit a perdu son effet bénéfique sur le marché de l'immobilier.»
La hausse des taux d'intérêts va-t-elle avoir raison du coût attractif du crédit immobilier ?
La Banque de France semble écarter ce scénario, négatif. Les marchés financiers ne sont pas convaincus de la pertinence de la hausse des taux, à la différence des banques centrales.
La hausse des taux d'intérêt reste encore très modérée. En effet, après une année de hausse régulière, les chiffres de la fin d'année sont plutôt orientés à la baisse. Actuellement, nous sommes sur des niveaux de taux à 3.95% sur 15 ans et à 4.10% sur 20 ans et cela peut même atteindre respectivement 3.55% et 3.75% pour un bon dossier. Les conditions de financement restent donc encore extrêmement favorables aux emprunteurs, en effet, n'oublions pas que dans les années 90, les taux fixes étaient légèrement supérieurs à 10%.
Néanmoins, la hausse des prix de l'immobilier couplée à une hausse des taux d'intérêt a durci les conditions d'emprunt des acquéreurs.
A titre d'élément de comparaison, en novembre 2005, pour un bien d'un montant total de 200 000 euros, le taux était à 3.40% ce qui portait le coût total de l'opération à 255 593 euros. En 2006, le même bien (avec la hausse des prix de 7.5%) s'acquière pour 215 000 euros, le taux se situant à 3.95%, le montant total de l'opération s'élève à 285 250 euros. Ce qui fait hausse des taux cumulée à hausse des prix, plus de 11.5% d'augmentation entre 2005 et 2006 pour le même bien. En rapprochant ces chiffres de ceux de 2004, ce même bien valait à l'époque 177 720 euros et l'emprunteur bénéficiait d'un taux de 4.20% pour un coût total d'opération de 239 842 euros. En résumé, entre 2004 et 2005, la hausse était de 6.5% pour 11.5% entre 2005 et 2006. La baisse des taux avait en 2005 très nettement réduit la facture de l'acquisition, or depuis cette année, le crédit a perdu son effet bénéfique sur le marché de l'immobilier.
Est-ce que la principale « variable d'ajustement » que constituait l'allongement de la durée des prêts ne va pas s'estomper au profit d'une véritable concurrence commerciale entre banques et organismes de crédits, le crédit à l'habitat étant considéré comme un produit d'appel. On lit notamment que le niveau des taux de crédit dépend en partie des ressources internes des établissements de crédit ; peut-on assister à une redistribution de l'offre sur le marché ? Y aura-t-il des nouveaux acteurs prêteurs demain ?
L'allongement de la durée des prêts a été une tendance lourde de ces dernières années (entre 2003 et 2006, la durée moyenne est passée de 16 ans à 18 ans), mais cela n'a pas été le seul facteur de soutien au dynamisme du marché malgré la hausse du prix du m². Des arbitrages en terme de localisation et de surface ont également été faits. L'éloignement des centre urbains s'est accéléré depuis 2000, marqué en cela par la plus forte proportion de primo accédants achetant en province. La surface moyenne achetée, quant à elle, est passée de 95m2 en 2003 à 90 m2 au premier trimestre 2006.
On arrive aujourd'hui à la limite de ces deux moyens d'arbitrage. Il existe effectivement quelques produits sur 35 ans et de nouveaux entrant proposent du 40 ans, mais la durée ne peut difficilement augmenter au-delà d'une vie de revenus de salarié, et l'éloignement peut difficilement excéder 1h30 entre le domicile et le travail.
Les conditions paraissent idéales pour que le marché connaisse un regain de concurrence, mais celui-ci se vivra entre acteurs en présence. En effet, la marge des produits de crédit est tellement faible qu'un nouvel entrant ne dispose pas de la structure de bilan suffisante pour pouvoir arriver avec une offre à « prix cassés ». La concurrence s'exprimera par une diversification de l'offre, tendant à la micro segmentation client et à l'innovation produit.
Chez Empruntis, c'est quoi concrètement des taux attractifs ?
Actuellement, les offres que nous proposons (www.empruntis.com) en taux fixe pour un excellent dossier sont de l'ordre de 3.55% sur 15 ans, 3.75% sur 20 ans, 3.85% sur 25 ans et 4.40% sur 30 ans.
Mais il existe également des solutions dites semi-fixes (fixe pendant 10 ans et variable capé ensuite) qui permettent de commencer avec un taux de l'ordre de 3.80% sur 30 ans. Ces solutions sont destinées à faciliter l'accession à la propriété des primo accédants et correspondent parfaitement à leur projet puisque dans la plupart des cas, ils revendront au bout de 7/8 ans soit bien avant la fin de la période fixe. Ils auront ainsi économisé chaque mois sur le remboursement tout en ayant une plus importante capacité d'emprunt au départ.
Vous croyez au soft landing du marché immobilier ?
Dans un contexte de durcissement des conditions de crédit qui impacte de plein fouet les primo accédants, associée à une baisse des prix qui devrait affecter la rentabilité des investissements et donc réduire l'effet d'aubaine des secundo accédants et des investisseurs, il est possible que nous subissions en 2007 un atterrissage en douceur sur le marché immobilier.
Quels risques d'atteindre des limites en termes de taux d'endettement hypothécaire des ménages ? Va-t-on vers plus de créances douteuses ou litigieuses ?
Le recul que nous avons sur le marché depuis l'allongement de la durée n'est pas encore suffisant pour se prononcer sur la question. Deux indicateurs forts cependant :
- les banques raffermissent leurs conditions (demande d'un apport supérieur, en augmentation de plus de 4.00% sur les 6 derniers mois), illustration de la volonté de contrôler plus fortement le risque.
- le développement fort du marché de la restructuration de dettes constaté à la fois par nous et par les autres acteurs du marché.
Quelle échéance voyez-vous pour que les taux atteignent 4 à 4,5%. Croyez-vous à une énigme des taux longs baissiers comme l'a évoqué Philippe Sigogne de BFT Gestion au dernier colloque IEIF ?
Nous n'anticipons pas pour la fin de l'année de mouvement haussier important. Les taux devraient se stabiliser d'ici la fin 2006. Aucune indication ne nous permet d'attendre un mouvement haussier significatif dès le début de l'année 2007 ce n'est probablement qu'au cours du deuxième trimestre que ce mouvement reprendra. S'il faut dater un fixe 15 ans à 4,5%, nous pensons qu'il sera atteint au premier trimestre de l'année 2008. La situation politique et économique internationale pèsent fortement sur la probabilité de réalisation de ce scénario.
Les français en 2007 seront toujours aussi tournés vers l'investissement immobilier ?
La demande est toujours significativement supérieure à l'offre. Malgré l'accélération de la mise en chantier de logements neufs, il faudra encore plusieurs années pour arriver à une situation d'équilibre. La pierre reste une valeur fondamentale pour les Français. Néanmoins, la hausse des taux cumulée avec le durcissement des conditions de crédit pourrait entraîner le ralentissement du marché du crédit.
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