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Immobilier : faut-il acheter avec ou sans travaux ?
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Source : Empruntis ( 24/07/04 )
Les prix ont atteint de tels niveaux qu'il peut être tentant d'acheter en mauvais état et donc un peu moins cher et de faire réaliser des travaux. Avantages et inconvénients des différentes options.
En optant pour un logement neuf, la question des travaux ne se pose évidemment pas. L'appartement ou la maison est rutilant, fleure bon la peinture et il est assorti de toutes les garanties. Aucun souci donc en principe pour l'acquéreur mais un prix fort à payer pour bénéficier de cette paix royale. Lorsqu'on porte son dévolu sur de l'ancien, la donne est différente comme l'observe Jean-Pierre Maingault du réseau Laforêt : « Il y a deux écoles. D'un côté les acquéreurs qui veulent un produit fini et prêt à habiter et de l'autre ceux qui recherchent un logement où tout est à refaire pour le personnaliser. » Question de goût et de budget, la solution avec travaux étant en principe la moins chère. Question d'opportunité aussi.
La rareté des biens à vendre, dans Paris ou en province, ne laisse pas toujours une grande liberté de choix dès lors que l'on convoite un quartier spécifique pour l'environnement, les écoles, les transports, une surface précise, un dernier étage avec terrasse de préférence, une orientation... le tout dans une enveloppe financière strictement définie. Evidemment acheter de l'ancien en bon état où il n'y a plus qu'à mettre les meubles pour se sentir chez soi est tentant. Pas besoin de chercher des entreprises pour effectuer les travaux, pas de risque de délais dépassés, pas de coûts supplémentaires à prévoir. Zéro tracas donc.
A prix fort et sans souci
Mais en contrepartie de cette prime au bon état, un prix d'achat au plein tarif du marché. Reste que cette solution de facilité n'est pas toujours aussi mirobolante qu'elle en a l'air. En effet, conscients de la pénurie, certains vendeurs se contentent d'appliquer un « coup de barbouille ». Exactement ce que faisaient les marchands de biens dans les années 1989-1991. Juste un petit toilettage flatteur à l'oeil et permettant de faire monter les prix.
Or, quand on sait quel est le prix à payer au mètre carré, « ce nettoyage rouge à lèvres » comme l'appellent les professionnels qui consiste seulement à maquiller la misère coûte parfois très cher : moquette de qualité médiocre mais flambant neuve cachant un parquet en piteux état, papiers peints fraîchement posés mais véritables cache-misère neutralisant des zones d'humidité qui apparaîtront ultérieurement, joints de sanitaire mal appliqués, ballon d'eau chaude parfaitement propre d'apparence mais totalement entartré, chaudière individuelle pimpante mais essoufflée, système électrique trop ancien pour supporter les multiples prises d'ordinateurs, d'imprimantes... Tout un lot d'avanies qui peuvent se produire et faire déchanter des lendemains prometteurs. Car au fur et à mesure, il faudra procéder aux réparations. Et l'opération sera d'autant plus compliquée que les travaux devront être opérés dans un logement déjà habité.
Pour éviter ce genre de déboires, certains acquéreurs recherchent un logement à rénover de fond en comble. Mais bien d'autres raisons sont enfouies sous cette idée de rénovation. D'abord, une envie de faire un toit bien à soi en cassant des cloisons ou en les déplaçant, en supprimant les dédales de couloirs qui ne servent à rien, en privilégiant les grandes surfaces pour les pièces à vivre, en créant une pièce réservée au home-cinéma, en ajoutant salles d'eau et W-C indépendants, en rajoutant ou en supprimant moulures et boiseries... Mais il y a aussi l'idée de payer moins cher.
Moins cher avec gros travaux
Certes, il n'y a pas de décote officielle mais comme le souligne Jean-Pierre Maingault, « pour évaluer un bien nécessitant des travaux, nous partons toujours du prix estimé de ce bien en bon état et nous défalquons le prix en fonction des travaux à réaliser ». La fourchette de prix des travaux ? Entre 460 et 770 euros le mètre carré selon ce même professionnel. Dans la fourchette basse, pas question de toucher au gros oeuvre et de déplacer des murs porteurs. Sans problème, des cloisons peuvent être abattues et reconstruites par ailleurs et des prestations standards au niveau de l'électricité et de la plomberie font partie du cahier des charges. Mais à 770 euros le mètre carré et plus et parfois nettement plus, on s'attaque au gros oeuvre, aux huisseries, au double vitrage, mais aussi à la toiture ou au raccordement des eaux usées pour une maison. Avec des travaux facturés à 5,5 %, autant en profiter. Rien n'empêche non plus de peaufiner la qualité des sols, des revêtements muraux, l'épaisseur des doubles vitrages et de pousser le fignolage encore plus loin comme la recherche des robinets, des poignées de porte...
Enfin, en arrière-plan, peut poindre l'idée tout à fait judicieuse de réaliser des économies sur les droits de mutation : dans la mesure où le prix d'acquisition est inférieur à celui d'un bien en bon état, les droits d'enregistrement, calculés par rapport au prix d'achat, vont également être inférieurs. Et les honoraires du notaire également.
Mais là encore, acquérir un bien dans lequel il faut réaliser de gros travaux pour l'habiter n'est pas si simple. Reste en effet à décrocher l'entreprise qui va les effectuer et dans les meilleurs délais. Avec la TVA à 5,5 %, les carnets de commandes des entreprises sont remplis et celles-ci sélectionnent les chantiers. « Mieux vaut recourir à une entreprise générale qui a pignon sur rue et qui prend en charge la totalité du chantier que de jouer le maître d'oeuvre vis-à-vis de chaque corps de métier », conseille Jean-Pierre Maingault. Autre point à surveiller : le montant des travaux. Pour éviter de voir le budget initial dépassé, l'idéal est de faire établir un devis extrêmement détaillé et de s'engager sur un prix ferme et définitif. Et pour parer tout allongement dans les délais, faire insérer une clause prévoyant des pénalités de retard.
Enfin, la réalisation de ces travaux entraîne tout naturellement un différé de l'entrée en jouissance des lieux. Le précédent propriétaire n'accepte jamais que les travaux commencent avant que l'acte de vente définitif soit signé. Tout au plus, il autorisera parfois la possibilité d'effectuer quelques métrages. Entreprendre des travaux n'est donc pas de tout repos. Mais c'est le prix à payer pour entrer dans un logement « sur mesure » et personnalisé.
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