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Loyers et prix de l'immobilier : où va-t-on ?
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Source : Empruntis ( 05/09/05 )
Le quotidien les Echos résume l'état du marché immobilier.
Selon le journal économique, des signes d'essoufflement du marché se font sentir : léger recul des transactions, hausse des prix inférieure à 10% en glissement annuel, allongement des délais de réflexion sont les principaux indicateurs du changement de tendance.
Si le marché reste encore tonique dans son ensemble, Christian Rolloy (président du promoteur Promogim) et Bernard de Crémiers (cofondateur du réseau d'agences Laforêt) admettent que le vent est peu être en train de tourner. On s'attend effectivement à un éventuel changement chez les professionnels. Pour l'instant, les fondamentaux restent dans le vert avec des logements neufs qui s'écoulent toujours aussi bien, la demande restant stimulée par des taux de crédit immobilier assez bas. Nexity, l'un de tous premiers promoteurs français, annonce ainsi une hausse de ses ventes de 5.6% pour le premier semestre, par rapport aux ventes de l'année dernière.
En plus de taux de crédit très bas, l'allongement des durées des emprunts immobiliers adoucit les remboursements mensuels. Si l'on peut penser que dans ce contexte on se situe dans une situation similaire aux dernières années.
Cependant, si l'on y regarde de plus près, des signes peuvent montrer un retournement de tendance :
- baisse de 5 à 10% de la fréquentation des lieux de vente des promoteurs.
- dans les agences immobilières parisiennes, tout comme dans les autres grandes villes, les ventes ont chuté de 10 à 15%.
- les délais de vente s'allongent et témoignent d'un léger ralentissement de la demande : deux à trois mois actuellement, contre un mois seulement il y a deux ans.
C'est tout comme si les acheteurs devenaient plus raisonnables, ils se montrent plus exigeants, ils comparent les logements, les achats coup de foudre n'existent plus. Pour Thierry Smadja, directeur général de Saggel Transactions, cité dans les Echos « les acquéreurs s'interrogent désormais sur la valeur intrinsèque du bien et ils diffèrent parfois leurs achat s'il sne sont pas sûrs que ce bien est à son vrai prix.»
Pour les Echos, l'hystérie de 2002 et 2003 est donc finie !
La « pénurie » de biens est finie : le stock de biens anciens disponibles à la vente dans le réseau FNAIM atteint désormais 178.300 logements, soit 38% de plus que l'an dernier.
Les investisseurs de lassent des investissements locatifs « défiscalisants » comme le Robien, le Périssol ou le Besson, la rentabilité de ces investissements a diminué avec l'inflation des prix et les investisseurs ont fait leurs stocks de biens immobiliers.
Les ménages sont moins solvables et les banques refusent plus facilement un dossier de demande de crédit immobilier. Les Echos soulignent la frilosité des banques, fait nouveau. Pour Henri Buzy-Cazaux, de Foncia, « la place financière devient plus prudente ». La part des emprunteurs ayant des remboursements supérieurs à 35% du revenu est de 20%, contre 16% en l'an 2000. Sur ces derniers mois, la baisse des taux de crédit et l'allongement des prêts ont joué un rôle d'amortisseur. Désormais, ces facteurs semblent avoir atteint leur limite.
La conjugaison de ces différents facteurs a pour effet une décélération de l'augmentation des prix. Si certains économistes estiment qu'une dégringolade des prix comme celle de 1991 est envisageable, la plupart des acteurs parie sur un atterrissage en douceur du marché.
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